I. GİRİŞ
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile Türk hukuk sistemimize alternatif uyuşmazlık çözümü olarak arabuluculuk müessesesi eklenmiştir. 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu madde 35/A hükmü, belirli şartlar dahilinde avukatlara 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 38 inci maddesi anlamında ilâm niteliğinde belge oluşturma şeklinde avukatlara alternatif uyuşmazlık çözümü üretme hakkı tanımıştır. Bu hüküm varken ayrıca arabuluculuk müessesinin ihdas edilmesi zaman zaman tartışma konusu olmuştur.
İhtiyari arabuluculuk olarak hukukumuza giren arabuluculuk müessesi, sırasıyla işçi işveren, ticari ve tüketici uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil edilmiştir. Son olarak 01.09.2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıkları, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Dava şartı arabuluculuk müessesinin artan kira uyuşmazlıkları karşısında yargı yükünü bir nebze hafifleteceği düşünülse de bunun gerçekleştiğini söylemek pek mümkün değildir. Kira uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk hükümleri, eksik ve yetersiz olduğu gibi pek üzerine düşünülmeden, adeta kervan yolda dizilir mantığı ile çıkartıldığından uygulamada ciddi sorunlarla karşılaşmaktayız. Bu yazımızda dava açma hakkı doğmadan önce dava şartı arabuluculuk başvurusunun geçerliliğini değerlendireceğiz.
II. TAHLİYE DAVASI AÇMA ZAMANI ve SÜRESİ
a. Bildirim Yoluyla Sona Erme
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme, bildirim ve dava yoluyla olmak üzere iki farklı şekilde sona erdirilmektedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 315 kiracının temerrüdü ile madde 316 kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, genel hükümler kapsamında bildirim yoluyla sona erme hallerine örnektir. TBK madde 347 ise konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgü olarak bildirim yoluyla sona erme halini düzenlemiştir.
TBK 315’e göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip (konut ve çatılı iş yeri kirası için bu süre 30 gündür), bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu şartlar sağlandıktan sonra kiraya veren dava açma hakkına sahip olacaktır.
TBK 316’ya göre; kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme borcunu ihlal ettiği durumda; kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip (konut ve çatılı iş yeri kirası için bu süre 30 gündür), aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Bu şartlar sağlandıktan sonra kiraya veren dava açma hakkına sahip olacaktır.
TBK 347’ye göre, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla dava açma hakkına sahip olacaktır.
b. Dava Yoluyla Sona Erme
Dava yoluyla sona erme konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgü şekilde kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmıştır. TBK madde 350 gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle açılacak tahliye davasında kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarih itibariyle tahliye davası açma hakkına sahip olmaktadır.
TBK madde 351 yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında kiraya veren, kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra dava açma hakkına sahip olmaktadır. Kiraya veren, dilerse sözleşme süresinin bitimi itibariyle dava açma hakkına da sahip olmaktadır.
TBK madde 352/1 kapsamında açılacak tahliye davalarında kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarih itibariyle dava açma hakkına sahip olmaktadır.
TBK madde 352/2 kapsamında açılacak tahliye davalarında bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitimi itibariyle dava açma hakkına sahip olmaktadır.
TBK madde 352/3 kapsamında açılacak tahliye davalarında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitimi itibariyle dava açma hakkına sahip olmaktadır.
c. Dava Açma Süresi
Bildirim yoluyla sona erme hallerinde dava açma hakkı doğduktan sonra bu hakkın makul süre içinde kullanılması gerekmektedir.
Dava yoluyla sona erme hallerinde ise; dava, dava açma hakkının doğumundan itibaren bir aylık süre içinde açılmalıdır. Aksi halde, o dönem için dava hakkı düşmektedir. TBK madde 353 belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında bir aylık dava açma süresini uzatmaya imkân tanımıştır. Buna göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK madde 353’ün uygulanmadığına da bu vesileyle değinmek isteriz.
III. DAVA AÇMA HAKKI ve ARABULUCULUK
Giriş bölümünde kısaca değindiğimiz gibi kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk hükümleri oldukça yetersizdir. Bu durum, uygulamada ortaya çıkan sorunların yargı kararlarıyla şekillenmesine neden olmaktadır. Dava şartı arabuluculuk müessesi hukukumuzda yeni olduğundan yol gösterici ve bilgilendirici Yargıtay kararları henüz oluşmamıştır. Kira uyuşmazlıklarının genel olarak istinaf mahkemelerinde kesinleşip Yargıtaya gitmemesinin içtihat birliği sağlanması noktasında sorun teşkil edeceği kanaatindeyiz.
Dava şartı arabuluculuk başvurusunun hangi aşamada yapılması gerektiği konusunda kanunda düzenleme bulunmaması ve içtihat birliği olmaması, uygulamada büyük sorunlara neden olmaktadır. Bu durum ise uygulayıcı olan biz avukatlara, adeta mayın tarlasında yürüyor hissi vermektedir.
Bu konudaki istinaf mahkemeleri kararları incelendiğinde istinaf mahkemeleri arasında birlik sağlanamadığı görülmektedir. T.C. İstanbul ve Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri, dava açma hakkı doğmadan önce arabuluculuk başvurusunun geçerli olup olmadığı konusunda farklı kararlara imza atmıştır.
Ø Dava açma hakkı doğmadan önce yapılan arabuluculuk başvurusunun geçerli olduğuna dair kararlar;
1. “7445 sayılı yasanın 37. maddesi ile 6325 Sayılı Yasaya eklenen 18/B 1(a) maddesi uyarınca, Tahliye davaları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olup, dava şartı arabuluculuğa tabidir.
6325 Sayılı Kanun’un 18/A-2 maddesinde "Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir." düzenlemesi bulunmaktadır.
Görüldüğü gibi yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı anlaşılmaktadır.
Dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı anlaşılmakla mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulduğu gerekçesi ile davanın usulden reddine karar verilmesi hatalı olduğundan davacının istinaf başvurusunun kabulü ile; ilk derece mahkemesinin kararının HMK 353/1-a/4 maddesi gereğince kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.”[1]
2. “Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; yeni malikin mesken ihtiyacı nedeniyle tahliye talepli davanın 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesine göre zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olduğu, 25/10/2023 tarihinde açıldığı, davanın kanunun yürürlük tarihi olan 01.09.2023'den sonra açılması nedeniyle anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerektigi, davacının dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava açarken eklediği, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, kanunda; dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, mahkemece isin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olduğu anlaşılmıştır”.[2]
3. “…7445 sayılı yasanın 37. maddesi ile 6325 Sayılı Yasaya eklenen 18/B 1(a) maddesi uyarınca, kira bedelinin tespiti davaları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olup, dava şartı arabuluculuğa tabidir. ….. Aynı yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı, dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı, Mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken davanın süresinde açılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, davacının istinaf başvurusunun yerinde olduğu anlaşılmıştır.”[3]
4. “…. 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, kanunda, dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, mahkemece isin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olduğu, anlaşılmıştır.”[4]
Ø Dava açma hakkı doğmadan önce arabuluculuk başvurusunun geçersiz olduğunda dair kararlar;
1. “Öte yandan, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesi 15. bendinde "Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez." düzenlemesine yer verilmiştir.
Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve son tutanağın düzenlenmesinden itibaren arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam edeceğinden, bir aylık dava süresinden kalan süre içerisinde davasını açması gerektiği anlaşılmaktadır.
Somut olayda ise kira sözleşmesinin tarihi 01/01/2020 tarihi olduğuna göre, yeni dönem 01/01/2024 tarihinde başlayacaktır. Davacının arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin 10/12/2023 tarihi olduğu ve anlaşamama tutanağının da 27/12/2023 tarihinde düzenlendiği görülmektedir. Bu durumda arabuluculuk bürosuna başvuru tarihi dava açma süresinin başladığı 01/01/2024 tarihinden öncedir.
Dava açma süresinin emredici hukuk kurallarına göre düzenlendiği ve kamu düzeninden olduğu durumda dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işletildiği ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiği söylenemez.
Somut olayda dava 08/01/2024 tarihinde açılmış olup, dava tarihi yeni dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde ise de dava açma süresi başlamadan arabuluculuk bürosuna başvurulduğundan, henüz dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı kabul edilmelidir.
Buna göre mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.”[5]
2. “Somut olayda; davanın ihtiyaç sebebiyle tahliye istemine ilişkin olduğu, kira akdinin taraflar arasında 05/10/2019 tarihli ve bir yıllık olduğu, davanın 11/10/2023 tarihinde açıldığı, Tahliye davalarında akdin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılabileceği, dava tarihi itibariyle arabuluculuk başvurusunun dava şartı olduğu, davacı tarafından da arabuluculuk başvurusunun yapıldığı görülmüştür.
Arabuluculuk anlaşmazlık tutanağının dosyaya ibraz edildiği, ancak dava açma süresi başlamadan arabuluculuk başvurusu yapılmasının sonuca etkili olmadığı, dava açma süresi başladıktan sonra arabuluculuk başvurusu yapılması ve anlaşma sağlanamaz ise son tutanağın ibraz edilerek dava açılması gerektiği, Dolayısıyla kira akdi uyarınca dava açma süresinin 05/10/2023 tarihinde başladığı arabuluculuk tutanağının ise 04/09/2023 başvuru tarihli (20/09/2023 anlaşmazlık tutanağı tarihli) olduğu, dolayısıyla dava hakkı doğmadan arabuluculuk yoluna başvurulduğundan dava şartının yerine getirilmemiş olduğu, davanın, dava şartı yokluğundan usulden reddine karar vermek gerektiği, bu sebeple istinaf isteminin kabulü gerektiği anlaşılmıştır.”[6]
T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinin farklı daireleri istikrarlı şekilde dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurularının geçerli olduğuna karar verirken; T.C. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi ise tam tersi bir tutum benimsemiştir. Bu durum uygulama açısından oldukça sorunlu olup yargı birliği ilkesini ciddi şekilde zedelemektedir.
Yazımızın başında henüz kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulamasına dair Yargıtay kararlarının oluşmadığını belirtmiştik. Ancak her ne kadar Yargıtay tarafından bu konularda bir karar verilmemiş olsa da Yargıtay üyelerinin de günlük hukuki gelişmelere duyarsız olduğu düşünülemez. Bu konu kendilerine sorulduğunda, daire görüşünü bağlamamak koşulu ile şimdilik, dava açma hakkı doğmadan yapılan başvuruların dava şartı arabuluculuk sürecini karşılamadığını belirttiler. Bölge Adliye Mahkemeleri arasında çelişen kararlarla ilgili Yargıtay nezdinde uyuşmazlık başvurusunun da yapılması gereğini belirttiler. Ayrıca yine çeşitli bölgelerdeki Bölge Adliye Mahkemelerinin ilgili daireleri ile yapılan istişarelerde T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinin görüşüne daha yakın olduklarını belirttiler. Ancak bu görüşme ve bilgilendirmelerin henüz kararlara yansımamış olması sebebiyle bağlayıcı bir etkisi de yoktur.
Arabuluculuk Kanununda kira uyuşmazlıkları bakımından dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmasını zorunlu kılmıştır. Belirttiğimiz gibi kanunda başvurma zamanına ilişkin bir düzenleme yoktur. Arabuluculuk müessesinin tarafların iradesine bağlı, usul kurallarından uzak ve serbest bir müessese olduğunu düşündüğümüzde, T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemeleri görüşünün hukuka uygun olduğu kanaatindeyiz. Usul kurallarına tabi olmayan bu müessese bakımından aşırı şekilci bir yaklaşım müessesinin özü ve ruhuna uymayacağı gibi hak arama özgürlüğü ile bağdaşmayacaktır.
IV. SONUÇ
Kira uyuşmazlıklarında dava açma hakkı doğmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılıp yapılmayacağı konusunda belirsizlik söz konusudur. T.C. İstanbul ve T.C. Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri farklı yönde kararlar vermiştir. Diğer Bölge Adliye Mahkemelerinin bu konudaki görüşüyle ilgili bir tecrübemiz olmamakla birlikte, usul açısından sorun yaşanmaması adına dava şartı arabuluculuk başvurusu için dava açma süresinin beklenmesinin daha sağlıklı olacağını düşünmekteyiz.
Av. Yankı BÜYÜKSEZER | Av. Arb. Metincan UÇAR
Bu yazı hukuki tavsiye ya da danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut olay kendine has özelliklerine göre ele alınıp çözümlenmelidir. MCU+Partners Hukuk&Danışmanlık&Arabuluculuk, bu web sitesinde yer alan bilgilerin içeriği ya da ziyaretçilerin bu web sitesine dayanarak yaptığı işlemlerden sorumluluk kabul etmemektedir. Web sitesinin ziyaretçileri bilgilerin yanlış olduğunu veya kendilerinin bu bilgiler sebebiyle bir zarara uğradıklarını iddia edemezler. Hukuki probleminizle ilgili bilgi almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
[1] T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 07.11.2024 tarih, 2024/3357 Esas, 2024/2529 Karar sayılı ilam.
[2] T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi 03.07.2024 tarih, 2024/3072 Esas, 2024/1618 Karar sayılı ilam.
[3] T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 15.05.2024 tarih, 2024/778 Esas, 2024/1096 Karar sayılı ilam.
[4] T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi 27.03.2024 tarih, 2024/1098 Esas, 2024/847 Karar sayılı ilam.
[5] T.C. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 26.12.2024 tarih, 2024/3188 Esas, 2024/3486 Karar sayılı ilam.
[6] T.C. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 24.12.2024 tarih, 2024/2787 Esas, 2024/3341 Karar sayılı ilam.
Comments